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一方面，由于世界经济依然低迷，市场需求并未如期释放，2001年新增的写宇楼供应量未能及时消化，累积下来，使2002年写字楼存量继续增加，总量超过280万平方米；另一方面，写字楼市场供应结构、需求结构、产品结构和客户结构均发生了较大变化，边缘写字楼、个性写字楼、另类写字楼等创新型产品大行其道。
西部供应量首次超过东部，东西对峙局面现雏形
根据北京写字楼信息网的年终统计数据，2002年北京写字楼市场存量已经达到280万平方米(含2001年未及时消化的存量)。其中西区市场(包括西城区、海淀区)总量达150万平方米，占总供应量的53％，以绝对优势超过东部地区(包括东城区、朝阳区)。东部地区100万平方米，包括朝阳区的金泰大厦、建外SOHO第一大道、国航大厦、嘉都大厦、佳汇中心及住邦2000等，供应量达80万平方米，占总供应量的29％；东城区的东方银座、东方广场三期等，供应量在20万平方米，占总供应量的7％。西部地区150万平方米，包括西城区的皇冠大厦、国际投资大厦、富凯大厦和中证大厦等；供应量在40万平方米左右，占总供应量的14％；海淀区的方正大厦、名商大厦、左岸工社、富海中心、金码大厦、财智中心、科技财富中心、韦伯时代中心、长远天地、世纪豪景大厦、银谷大厦、银网中心、中关村科技贸易中心和世纪经贸大厦等，供应量达110万平方米，占总供应量的39％。其他各区供应量在30万平方米左右，占总供应量的11％。北京写字楼市场以往一直是东部占主导地位，而今，无论是供应量还是吸纳量，西部地区都超过了东部地区，从而续写"西风压倒东风"的市场格局。这是2002年北京写字楼市场的一大特点。
中间冷、两头热，"同质"产品狭路相逢
面对如此庞大的供应量，北京写字楼市场显得有些无所适从，出现了"中间冷，两头热"的局面。一方面顶级写字楼如国贸中心、嘉里中心、数码大厦等，凭借其高档次、标志性以及暂时的供需矛盾，租售市场持续保持旺盛势头；另一方面，乙级写字楼凭借其低廉的租金和灵活多变的付款方式，无疑受到处于起步阶段的创业型公司追捧，市场前景同样令人感到乐观；唯有夹在中间的甲级写字楼处境最为尴尬。
据北京写字楼信息网的最新调查，2002年推出的写字楼顶目70％以上都不约而同定位在甲级，因此也将市场竞争推入了"同质型"产品正面拼杀的阶段。由于产品定位趋同，目标客户相似，加之所处区位相同；使同期上市的甲级写字楼不得不背水一战，"狭路相逢勇者胜"，一方面，市场竞争推动了产品创新，出现了较多个性化写字楼，也使写字楼的销售手段更加多样化；另一方面，也将促使甲级写字楼物业的租售价格进一步下跌，并向下--乙级写字楼市场寻求需求支撑。
外需不足 租赁市场受阻，内需旺盛 销售楼盘得利
外资企业历来是写字楼租赁市场的主力，据统计，2001年外资企业租赁成交量占市场总成交量的40％左右，但2002年这一比例却呈现出明显的下降趋势。
首先，由于受到全球经济衰退的影响，外资机构表现出萎缩和调整的态势，如惠普和康柏合并后从丰联广场退掉了6000平方米的租用面积；其次，部分外资企业由于对未来经济发展的预期下降，因而开始削减办公预算，从顶级写字楼迁入甲级甚至乙级写字楼；此外，新进入北京的外资机构以往多选择甲级以上的写字楼，而今这一局面也有所转变，选择乙级写字楼或商务公寓作为过渡性办公场所的比例增加。
2001年，推动写字楼市场的主力来自于中资企业机构，传统行业，如电信、金融、汽车、外地企业驻京机构等仍为写字楼需求的主力。之所以出现这种局面，一是加入世贸和申奥成功的利好，对外地企业机构的刺激要远远大于对外资企业机构的刺激，如中国一汽购买了南银大厦5000平方米；二是由于大量创新型写字楼产品的低价上市，使部分原为写字楼租赁需求的企业开始实行转租为购的策略，尤其是中关村地区中小型科技类公司表现最为明显；三是自去年开始，写字楼市场的持续升温已经引起了投资型买家的关注。以国内富裕阶层为主的第二代房地产投资型买家近年来较为活跃，他们在CBD和中关村地区，以增值、保值为目的大量购买投资回报较高的物业。有统计显示，CBD热销公寓中投资型客户一般占40％左右。去年以来，公寓市场总体趋缓与写字楼市场升温，从而引起投资型买家的关注，如今年推出的第一大道、住邦2000、财智中心、科技财富中心、当代青云大厦等项目均吸引了大批投资者。
2002年北京写字楼市场吸纳了近62万平方米的面积，其中国内机构大单购买居多，并多数用于自用；而外资机构大单购买则多数用于投资。同时，在中关村、CBD和金融街地区中小机构和个人的投资购买也非常踊跃。根据统计，实力雄厚的中资机构继续扮演着主要角色，吸纳了60％以上的写字楼供量。与以往不同的是，原来大面积成交多在西部，而2002年大单成交却以东部地区为主。这从一个侧面反映了中资机构国际化进程的加快。
产品进入"创新时代"，"概念"营销盛行
2002年北京写字楼市场上出现了一些创新产品，令人耳目一新，可以归结为三种主要流派：
一是以财智中心、印象中心（IDEA）为代表的，经过住宅改造的边缘性写字楼，也叫商务楼、商务中心或商务公寓。它们的目标客户主要是针对中小型创业阶段企业、外地驻京企业。由于配置较高，单元分割灵活，单位面积小，与以往的中小型写字楼相比，功能较多，使用率高，花费较低，推出后取得不俗的业绩。
二是以左岸工社、第一大道为代表的个性写字楼。以"少数人的写字楼"向顶级写字楼和商务公寓叫板的左岸工社，素面朝天，包豪斯的简洁外表与后现代主义的另类风格，吸引了众多眼球，成为商业楼市的最大看点；而建外SOHO第一大道则紧紧抓住投资者，一句"你想投资吗?"诱你上钩。三是以森根国际为代表的另类写字楼的兴起。标榜TOWNHOUSE写字楼的商务花园，满足了前卫客户的办公轨迹变化需要，在诸如独立、私密、自由分割、自然采光、功能分配、仓库和人性化等概念下更胜一筹。所有产品创新中以左岸工社及森根国际最为突出，标志着写字楼市场产品结构的进一步丰富和成熟，同时也标志着写字楼市场销售时代的来临。个性写字楼及另类写字楼与传统写字楼相比，改变了纯写字楼的市场形象和办公功能，以更趋于人性化、更低的进入门槛、更多的使用功能、更娴熟的推广手法胜出，代表着未来写字楼发展的方向。
小户型、概念型写字楼领跑2003
由于写字楼建设周期长，而2002年的新增供应量又多是在下半年推出，因此近200万平方米的新增供应量将转嫁到2003年。此外，CBD规划已定，财富中心、国贸三期等将陆续面世，中关村西区亦将初具规模，大量的潜在供应将对今年的写字楼形成更大压力。因此，今年写字楼销售市场的竞争将更加激烈。
另一方面，由于金融政策并未完全放开，评估系统尚待完善，写字楼开发过程中遇到的融资渠道不畅，配套政策不完善的情况仍将继续，这在一定程度上会影响写字楼的开发进度。另外，虽然潜在供应巨大，但是要形成有效供应还得等上二三年。所以，反映到市场价格上，中原、仲良联行、戴德梁行等知名代理机构仍然对
2003年写字楼市场充满信心。
产品结构上，2003年将是标榜商务中心、TOWNHOUSE写字楼等创新型产品大量出现并热销的一年；同时在住宅市场愈演愈烈的小户型之风同样吹到了写字楼市场，如财智中心最小单位64平方米，摩码大厦最小单位35平方米，北京写字楼市场将步住宅市场之后尘进入"概念写字楼时代"。
需求方面，外地企业机构受入世和申奥成功的刺激，将加快进京脚步，大面积租购写字楼，并与外资企业机构一道成为北京写字楼租售市场不容忽视的重要力量。写字楼投资型买家重出江湖，将对写字楼市场形成强大支撑。
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商业楼宇2003年能否继续辉煌（二）
商业楼宇之商铺篇
如果问2002年房地产市场谁最牛?相信无论业内、业外都会异口同声地回答--商铺!不说科贸中心高达9万元／平方米的铺位被一夜之内抢空，建外SOHO、左岸工社联手拍卖得来的天价，就是鼎好电子商城这样的大型商业物业也正以平均每平方米35000元的高价热销。这个原本是房地产最复杂、最神秘的领域，由于持续的高温，而与已经显出"熊市"的公寓等房地产领域形成强烈反差，钩得众多经营者心痒手颤，也让无数在股市上失意的人们改弦易辙，欲在商铺投资上再大捞一把！
2002年年底，左岸工社一套套内建筑面积仅有105平方米的商铺以668万元的高价拍卖成交，市场哗然。当天，本报记者曾采访了在场旁听的SOHO中国董事长潘石屹，他的一句话可以总结目前北京商铺市场的总体特点：拍卖就是要让市场来定价，这个铺面值多少钱，买家算得比谁都清楚，北京就是这样的商铺供量太少，所以成交价格高并不为奇。
供量少、需求增加，商铺成交一路"牛市"
根据戴德梁行的统计资料显示，2002年商用面积推出的供应量主要以写字楼及公寓住宅底商为主(见表一)。百货公司方面，上半年开业的只有华联商厦安贞店4万平方米，下半年招商的包括西单太平洋百货7万平方米及庄胜崇光百货二期5万平方米。
中关村依然是商铺热点区域，但规模较大的商业面积供应只有科贸中心和鼎好电子商城两家，其他都是写字楼的底商。作为写字楼的配套部分，这些底商与大型商场区别较太，主要成为中关村生活配套商业经营的首选。由于总量小、经营前景稳定，目前这类商铺的投资成为最大热点。另一个集中的供给则在两广路的大都市商业街，集中的规划与开发已经进入尾声。但是由于区域环境尚待建设，加之京城人一些传统的生活、购物习惯等，这里的情况还不尽如人意。此外，商铺的供应多为新建大规模住宅项目的配套设施，比如，珠江骏景的南国风情街，怡景园的老番街等。随着住宅供应量的不断加大，这一供应在商铺总供应中的比重不断增加，但总量依然有限。市场价格稳中有升，投资要看租售价格比根据戴德梁行的有关资料，2002年上半年店铺投资有所升温，供应量大增，售价则根据项目具体情况有别(见表二)。与2001年下半年相比，2002年商铺的租金基本在同一水平，整体保持平稳
有多年商铺策划和经营经验的鼎好电子商城销售总监李忠晋说，判断商铺的投资价值，不能单纯地只看销售价格，而应该综合考察物业的商业价值。除了参考地段、产品硬件配置等房地产要素之外，更多的是要考察物业所处的地理环境、商务气氛以及物业内部的格局、交通路线安排等等。同一个区域，因交通、环境及经营内容和特色的不同，收益就会产生很大差异；即使是在同一个商场中，不同的铺位也可能因所处的楼层、位置不同而经营效果不同。
不过，投资商铺有一个简单的判断标准，即是其租售价格比。一般，业内通常以十年为周期计算商铺的投资价值。比如，丰联广场的月租金报价是20-90美元／平方米，而区位相近的怡景园底商售价是25000元人民币／平方米。以8.28的汇率计算，怡景园的销售价格与丰联广场最低年租金价格比是12：1，而最高则为5：1。如果租金能够达到相似水平，那么怡景园底商的投资回报率之高是可以预见的。2003商业热点是Shopping
Mall除了一般为日常生活配套的小型超市、酒店、美容美发行业之外，2003年大型的Shopping Mall将陆续登陆北京，成为北京商业楼市的一大热点。
北京因地域辽阔，加上将大力发展市内交通干线，市场上存在着一种观点，即学习同样地域辽阔、交通发达的美国城郊边缘之Shopping
Mall(超级购物中心)发展模式。规划中的项目有中关村国际商城(一期建筑面积达30万平方米)，北京Mall(位于北京经济技术开发区，一期为30万平方米)，春天Mall(建筑面积65万平方米)及首创Mall(建筑面积10万平方米)等。Shopping
Mall的业态以百货公司、专卖店、主题商店、大型超市为主力店，辅之以精品店、中外主题餐厅、酒吧、影剧院、音乐厅、运动馆及公共服务设施等集购物、娱乐、休闲、餐饮于一体，提供一站式全新购物服务，是北京零售业发展之又一新趋势。大型Shopping
Mall的出现也将给人们的日常生活习惯带来新的变革，并将进一步影响社区配套底商经营业态的发展。
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