[背景]今年内亚运村、中关村、CBD及周边地区的写字楼供应量达到了120万平方米，其中CBD最多，占到将近六成左右，达到了70万平方米。去年北京市推向市场的商业物业与写字楼项目就有17个，其中CBD就占了6个，亚运村4个，中关村3个。商业物业从规模上计并无一定规律，大的有十几、几十万平方米的，一般规模也都在10万方米左右，最小的2万至3万平方米的项目也有。从商业物业的价格上来看，在好一点区域的商业物业其售价都保持在8500元/平方米以上，比周边住宅项目要高。不过商业物业的租金市场相对来说是比较平稳的，与周边的住宅相比，同等类型、同区域的商务型物业的租金价格要比住宅区高出很多，这也证明了商务型物业有生存的空间和价值获取。

　　在1995、1996年的时候，旧楼包装曾经特别盛行一时，就是为了满足过多成长型企业的需求，因为它们租不起高档写字楼，而此时又没有租金较便宜的乙级写字楼的出现，此时高务型物业的出现也顺理成章的取代了旧楼包装的现象，并由此形成了公司部分的资产。而这些经过改造的旧楼其回报率是十分高的，一般都可以达到30%左右，且这样的写字楼成本要比甲级写字楼低一半都不止。

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　　在1998、1999年的时期，因受国际金融险机的影响，北京的写字楼市场也相续出现了低谷，那时，在CBD区域内不错的写字楼加上免租期，实际上所得仅有8元左右，CBD内最好的写字楼减去所有的费用其租金也只有10元左右。

　　而商务型物业其新意又表现在何处呢？自从去年部分商业物业相续推出了"拒绝居住人口"后，其物业价值也一路攀升。之所以商务型物业成为亮点主要是因为它适应了人们的需求和高务人群的变化。自从加入WTO，各行业的中小企业蓬勃诞生，并且，它们的发展势头也十分的迅速。这也是这两年小商务空间为什么需求量猛增的原因之一，而商务型物业也正是在基于这样市场的基础上形成的一种商业物业模式。为适应某些特殊性人群的要求，商业型物业同时在支持各新型公司入驻方面作了相当大的配套工作，如：提供会议室、商务中心、网络传输等，并采取了租售相配套的方式，如：位于CBD区域"优士阁"的"分户式产权"物业方式，即可满足了企业办公空间的需要，也便于日后产权的分割。从价格上讲，商务型物业的出售价格较同区域商业物业租价要低的许多，如：一般情况下，CBD区域中高楼商务型物业其月供一天是1。4至2。0元左右，而同区域租价则在6至10元/天平方米，所以这也为投资商务型物业的企业提供了诸多投资机会。

　　比较之下，同一区域商务型物业比纯写字楼租金要低。目前，虽然在CBD区不乏有一些卖得十分不错的写字楼，但从长远来看，如果市场发展不好，缺少统一规划，做写字楼长线投资还是具有较大的风险的。就目前CBD写字楼现有的120万平方米如果其完全推向市场的话，这个区域的产品就会出现供大于求的现实，很有可能引

发新一轮的价格竞争。整体来说CBD现有写字楼市场并不算太理想与乐观。
决定商务型物业抗跌性的几个因素：

1. 交通和位置要让人感觉方便
   
2. 有诱人的价格优势，要低于周边区域整体写字楼的平均价格，商务型物业自身的价格如果与周边写字楼价格相同，客户不会去选择商务物业，而会选择写字楼。
   

如何确保商业物业自身的价值呢？

　　选择良好的区域位置，如CBD地区，不仅可以吸引巨大的客户群，而且为日后产品的升值提供了基础；提高商业物业管理，更是确保商业物业保值的最关键因素，物业管理需要不断完善自身的软、硬件设施。

　　商务型物业未来的发展趋势，商务型公寓是未来商务型物业发展的主导方向之一，其它诸如：大型商业超市、连锁也是其走向之一。